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segunda-feira, 4 de julho de 2011

Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado

A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.

O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel.

Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de compra.

O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha.

Averbação

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.

Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

Fonte: STJ

2 comentários:

  1. Aluguei um apto, através da imobiliária, a mesma se responsabilizando de mandar o boleto mensalmente. Acontece que já estou no 4º mês morando aqui e esse boleto nunca vem nem por correios nem via email, e eu sempre tenho que correr la´pra poder conseguir pagar em dia, vence todo dia 21. Esse mês nós esperamos e nada, afinal nós trabalhamos e nem sempre temos tempo e temos o direito de receber esse boleto e pagar pela internet, ter essa comodidade, como temos de todos os nossos serviços, cartão de crédito etc, recebendo esse boleto com pelo menos uma semana de antecedência. O boleto nao veio, ligamos lá e ninguém atende, tentando para que eles pudessem mandar por emal, e nada, dia 27 fomos lá, demoramos um pouco por conta do feriado, ficou fechado 23, 24, dia 25 foi um sábado, saímos Às 06:30 de casa e chegamos as 20h, e lá ja tava fechado, e domingo nao abre, então fomos na segunda 27, chegando lá temos um boleto com 20% de multa por atraso. Eles justificaram que no contrato diz que caso o boleto nao chegue em até 3 dias é nossa obrigação irmos lá e pegar esse boleto, e realmente diz. Que cláusula ótima hein? Eles erram e nós pagamos a multa. Eles disseram que estão tendo problemas com o Correios, pedi então um comprovante se esse boleto foi mesmo enviado, afinal em 4 meses nunca chegou boleto aqui, desconfio que eles estejam agindo de má-fé, induzindo esse atraso pra gente pagar a tal multa.

    A multa é abusiva? Existe um limite de multa, 10% por ex.?
    Mesmo que eu tenha assinado esse contrato, é legal eles fazerem isso?

    Ah, eles disseram que nao têm obrigação de comprovar se enviaram mesmo pelo correios.


    obg desde já, me add no msn please: amelinhatenorio@hotmail.com

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  2. Bom, se consta no contrato, prevalece a autonomia da vontade das partes. Se a multa é abusiva, é preciso analisar. Creio que esta multa de 20% seja pela perda o desconto de pontualidade de 10% mais a incidência de multa contratual de mais 10%. É isso mesmo? Sobre o atraso no boleto, envie uma notificação extrajudicial via cartório de títulos e documentos informando à imobiliária tal situação e solicitando uma resposta por escrito num prazo. Isso irá te resguardar futuramente. Enquanto a situação não se resolve, no boleto consta a agência bancária e número da conta-corrente da imobiliária. Se o boleto não chegar a tempo, faça um depósito direto na conta-corrente. Se nada resolver, então será necessária medida judicial.

    Att.,

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